Acheter Maison

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C’est un étape clef de la construction d’un bien puisque cela signifie que c’est la réception de la maison.

Vous allez donc devoir la visiter avec attention avec le constructeur, avant  votre emménagement dans les lieux.

Toutes les constations seront notés sur un procès-verbal en deux exemplaires datés et signés par les deux parties. Ce document est important puisqu’il servira  pour tous recours  éventuel  futur.  Il est naturellement possible de se faire assister par un professionnel (architecte, conducteur de travaux … )

Ainsi devront  être notés  sur le procès, les défauts de conformité par rapport  au projet initial,  les malfaçons et désordre visibles par un non-professionnel .Tous défauts non notés, sont supposés avoir été acceptés.

En cas de réserves, le solde de  5% est consigné chez un tiers désigné, en attendant que les malfaçons aient été traitées.

En l’absence de réserves, vous devez régler le solde  à réception ou dans les huit jours qui suivent la réception si vous n’avez pas été assisté par un professionnel.

Même si  ces services ne sont pas obligatoires  pour toutes constructions, faire appel  à un architecte est toujours judicieux.

Il ne sont pas obligatoires :

1.  Si la surface sur laquelle portent les travaux est inférieure  à  170m² de SHON  (Surface hors œuvre nette)
2. pour toute modification de l’aspect extérieur d’une construction existante (si SHON >170m²)
3. Agrandissement d’une construction existante sur  la nouvelle surface (ancienne surface + nouvelle) est inférieure  à 170m²
4. Si les travaux intérieurs d’une construction existante ne modifie en aucun cas l’aspect extérieur

Pour tous les autres cas,

Professionnel réglementé reconnu par l’état, il est lié par un contrat qui précise clairement sa mission , ses honoraires, les délais précis  à respecter et les assurances que le client et lui-même sont tenus de souscrire.

Comme les professionnels du bâtiment,  l’architecte est dans l’obligation de souscrire une assurance qui couvrent les défauts et éventuelles malfaçons.  De même, la loi vous oblige    à contracter une assurance « dommage-ouvrage » (avec ou sans architecte)  qui vous   garantie un remboursement rapide   de votre assureur en cas de défaut de construction grave.

Faire appel aux services d’un architecte même si  cela engendre un cout, son expérience peut vous faire économiser de l’argent en mettant les entreprises en concurrence par exemple et en veillant   au chantier (matériaux, techniques, délais).

En   2007, les formalités  exigées pur la construction neuve ont été simplifiées.

On vous demandera un permis de construire dans plusieurs cas

• si la  surface hors œuvre brute (SHOB) est supérieure à vingt mètres carrés;
• modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment
• augmentation du volume de la construction ;
• modification ou création d’une ouverture sur un mur .

Il existe bien entendu des règles locales liées  à l’emplacement, au PLU  ou  à une distance par rapport  à un monument historique.

Pour des travaux plus simples (ravalement par exemple),   on exigera simplement une déclaration de travaux.

Récipissé

Suite au dépôt la mairie vous délivre un récépissé qui mentionne la date  à partir de laquelle une absence de réponse de l’administration équivaut   à   un accord.  Il précise également les délais d’instruction (en principe deux mois après le dépôt de la demande).

Obtention

Une fois que le permis  a été obtenu , il devra  être affiché dans les huit jours à la mairie pour une durée de deux mois.   Il doit également  être affiché sur le chantier et  être accessible depuis la voie publique.  Le permis est valable deux ans et devient caduque si aucun travaux n’a été effectué dans ce délai.

Acheter un terrain   à bâtir pour construire sa propre maison implique une réflexion murie et des critères choix. Souvent le prix est un facteur déterminant, par rapport  à votre budget ou  le marché immobilier local.

Avant de vous décider, vérifiez :

• Son emplacement : comme pour un logement bâti , contrôlez la distances par rapport aux écoles, aux commerces .
• L’orientation, exposition : importante pour l’implantation de la future maison.
• sa superficie : en lotissement le terrain est déjà borné et la superficie exacte connue. En terrain individuel, si le vendeur n’a pas fait intervenir de géomètre pour connaitre la superficie, exigez  un document borné (souvent   aux frais du vendeur)
• la viabilité  : en lotissement les terrains sont livrés avec toutes les viabilités obligatoires (Edf, eau potable, téléphone…) , en terrain individuel il sera parfois exigé une extension des réseaux , il est donc  indispensable de chiffrer ces travaux pour éviter les dépassements de budget qui affecteraient votre projet.
• contrôle de la nature du sol : faite une étude de sols afin de déterminer  le type de fondation  conseillée, cette étape est souvent omise et pourtant évite de nombreux désagréments après la livraison de la construction (fissures, affaissement…).

Faut-il donc acheter un terrain en lotissement ou hors lotissement (individuel) ?  En fait tout dépend de votre projet. Chaque terrain présente des avantages et des inconvénients.

1. Terrain en lotissement :  Avantages  :  la superficie est connue , les viabilités sont présentes, la parcelle est constructible.   Inconvénients : la proximité du voisinage, dépendance  à un règlement de copropriétaires.
2. Terrain individuel hors-lotissement : Avantages : Liberté d’implantation , de construction (en respectant le PLU de la commune). Inconvénients : cout éventuel  des extensions de réseaux,  contrôle de la nature du sol

Pour les terrains individuels, il est donc indispensable de  vérifier la faisabilité du projet. Pour cela demandez un certificat d’urbanisme.

Il en existe deux types :

1. le certificat d’urbanisme informatif : valable 18 mois il vous présente les règles de constructions liés au terrain, le droit de préemption, et les taxes liés  à la parcelle.  Il est délivré quand vous n’avez pas encore de projet particulier et  a juste un caractère informatif.
2. le certificat d’urbanisme opérationnel : valable 18 mois,   il vous informe si votre projet est possible sur la parcelle. Il précise également les taxes, les réseaux, la préemption. Il est selon région délivré entre   1 et    3 mois. Il en remplace pas le permis de construire mais permet de connaitre les règles précises liées au terrain et au projet.  C’est la mairie qui vous délivre ce certificat.

Vous avez vérifiez tous ces points et vous souhaitez réserver une parcelle la procédure est la même que pour un bien  immobilier classique faite une offre d’achat (non obligatoire) et ensuite signer un compromis de vente

Acte juridique important, l’avant contrat engage les vendeurs et les acheteurs et entraine des obligations pour  chacune des parties.

Même si en théorie, ce document n’est pas une obligation, il est indispensable afin de préciser qui  ne sont pas en possession de l’acheteur au moment de l’accord de prix ( droit de préemption , servitude, obtention des prêt …)

Préférez un notaire ou un agent immobilier pour la rédaction  compte tenu de l’importance des engagements. La signature de l’acte authentique qui intervient dans les trois mois en général, reprend les termes de l’avant contrat et officialise le transfert de propriété.

Si l’acquéreur est un particulier , il bénéficie d’un délai de rétrataction de sept jours en informant le vendeur par lettre   recommandée avec AR  ou par acte d’huissier.

Il existe ainsi plusieurs avant-contrats mais dans tous les cas , ce sont des actes qui engagent les deux parties.

• Promesse de vente :    parfois aussi  appelée « promesse unilatérale de vente », ce document engage le vendeur  à vendre  à l’acquéreur  à un certain prix, en respectant les conditions stipulées dans l’acte.  une date limite est précisée (en général  2  à  3 mois). L’acquéreur  lui  profite de cette période pour décider s’il souhaite poursuivre ou non l ‘achat.  Il verse une indemnisation de 10% du prix qui vient en déduction du prix de vente mais qui sera versée au vendeur en cas de renonciation  à l’acquisition. Faites enregistrer ce document auprès de  la recette des impots pour le valider (au frais de l’acquéreur)
• Compromis de vente  :  « promesse synallagmatique de vente » , les deux parties vendeur et acheteur s’engagent  à réaliser la vente, dans ce cs le compromis vaut vente.  L’acquéreur effectuera un dépôt de garantie entre   5% et   10 % du prix de vente.

Condition suspensives : ces documents précisent les clauses à la réalisation de la vente.   Ces conditions prévoient la nullité et donc l’annulation de l’avant contrat si elles interviennent avant la signature de l’acte authentique. Par exemple refus d’obtention de prêt,  préemption de la commune ,  servitude d’urbanisme important ( exemple  : projet de route sur la parcelle,  alignement  …)

Clause pénale : la plupart de compromis prévoient une clause pénale qui en cas de refus de signer la vente  de l’une ou l’autre des parties, l’engage  à verser un montant prévu  à la partie lésée.

Une maison, un appartement vous plait, vous souhaitez le réserver et agir rapidement pour ne pas perdre l’affaire.   Vous proposez un prix inférieur  au prix proposé.

Si vous avez visité le bien de particulier à particulier, cette offre est souvent émise par orale dans un premier temps mais il est conseillé de réaliser votre proposition par courrier écrit.  Un professionnel de l’immobilier sérieux commencera sa négociation avec le vendeur  également qu’après vous avoir fait rédiger une proposition d’achat.

Il est important de noter que si les parties sont d’accord sur un prix, la vente est considérée comme parfaite selon le code civil. Dans la pratique, une offre engagent les deux parties    à  signer un compromis de vente devant un professionnel afin de notifier les éventuelles conditions suspensives (prêts bancaire , demande de Certificat urbanisme pour les terrains … )

Soyez bien sur d’avoir tous les éléments de votre réflexion avant de proposer un prix !

Pour éviter tous déagréments,  précisez dès la signature de votre proposition d’achat:

- une durée courte de validité de votre offre ( 8 à  10 jours en général).

- quelles seront vos conditions suspensives (prêt bancaire …)

- qu’un compromis ou avant-contrat sera signé pour constituer la vente.

- préciser le  prix net vendeur et frais agence le cas échéant

Les documents des professionnels de l’immobilier prévoient  généralement ces clauses. Un délai de rétractation  même s’il est plutôt appliqué lors de l’avant-contrat peut  être invoqué dès la proposition d’achat.

Toutes les parties sont d’accord sur le prix et sur la chose , il est temps de passer à l’avant-contrat ou compromis de vente.

Vous  êtes décidés et votre projet immobilier  a muri et vous  êtes prêt  à vous lancer mais vous ne voulez pas regretter votre coup de coeur …

Lors d’un premier achat mais pour toute acquisition immobilière,  il est important de prendre certaines précautions :

- Faites une enquête de voisinage.   Vous avez des priorités qui peuvent  être la distance des écoles pour les enfants, ou la proximité des transports de la ville,  le nombre de commerces  ou de parking.  Après une visite, promenez-vous  dans le quartier, questionnez les voisins  éventuels, les commerçants. Cela permet de juger l’ambiance d’un quartier.

-  Urbanisme et servitude :  même si les négociateurs immobiliers doivent vous informer sur les éventuels aménagements d’urbanismes autour du bien visité, rien ne vous empêche de vous rendre à la mairie pour consulter le plan d’occupation et les projets en cours ou  à venir.

-  Vérifiez les surfaces : pour les maisons individuelles vérifiez la surface du terrrain (un particulier peut avoir accès gratuitement au surface cadastrale d’une parcelle en s’adressant  à la mairie de la commune concernée). Pour un bien en copropriété, appartement depuis le 19 juin 1997, les actes notariés mentionnent la surface du bien.  Cette mesure est réalisé la plupart du temps par un professionnel ( qui réalisent souvent l’ensemble des diagnostiques immobiliers).

- Connaitre les frais  liés  à l’achat.  Vous achetez  à un particulier ou par une agence ou par un notaire, demandez  l’ensemble des frais.  Selon les situations et les prix, vous payerez des frais d’agence, des frais de notaire négociés ou non négociées, votre banque prendra également des frais pour vous délivrer des prêts garantis avec une  « hypothèque » ou « Privilège sur prêteur de deniers ».

- Pour les appartements ou bien en collectivité, vérifiez les charges de copropriétés, demandez les comptes rendus des assemblées générales pour connaitre les travaux votés, réalisés ou en cours.  des travaux de toitures, d’ascenseur , de ravalement peuvent entrainer une participation obligatoire et très onéreuse.

- Taxe habitation et taxe foncière : vérifiez que toute  les pièces qui composent la maison ont été déclarées au services fiscaux, car en cas contraire, vous pourriez subir une hausse  importante (ex , des combles ou un garage aménagé …)

- Revisitez le bien , plusieurs fois à des moments de la journée différents pour juger de l’exposition , du bruit…

Vous ne souhaitez pas prospecter vous -même ou  en complément de votre recherche : achetez par agence immobilière.

Vous pouvez vous adresser  à des professionnels de l’immobilier:  agence immobilière, chasseur d’appartement, service de négociation d’une étude notariale.

Chacun de ces consultants a pour mission de vous accompagner tout au long de votre projet,  les négociateurs immobiliers devront donc :

• cibler vos critères de recherche,
• sélectionnez des biens qui correspondent
• vous conseiller
• vous suivre dans les démarches administratives

Les inconvénients

• le cout : le service à  un prix qui doit  être justifié par un réel service

Les avantages

• bonne connaissance du marché
• recherche personnalisée
• assistance , conseils juridiques et administratifs
• mandat exclusif : de  nombreuses agences proposent des biens qui ne sont  à vendre que dans leur agence.
• gestion de la négociation , rédaction de  compromis, suivi par le négociateur

Précisons que le service négociation d’une étude notariale (parfois représenté par le notaire lui-même), n’est pas autorisé  à prospecter et démarcher les vendeurs, le chasseur d’appartement ou le négociateur immobilière démarchent de nombreux vendeurs,  ils pourront ainsi partir  à la recherche de la perle rare si celle-ci n’est pas déjà dans leur portefeuille.

De nombreux propriétaires décident de vendre par eux-même leur maison.

Ils profitent des sites et magazines qui proposent ce service souvent gratuit pour les particuliers. Sélectionnez les annonces qui concernent votre secteur. Inscrivez-vous sur les newsletters, les alertes email.

Les avantages :

1. pas d’intermédiaire
2. souplesse de recherche
3. pas de commission
4. gestion de sa recherche et des ses annonces
5. choix étendu

Les inconvénients

1. le vendeur propose un seul bien
2. peu de recours  et pas d’objectivité du vendeur (il veut vendre son bien)
3. prix parfois surestimé (une étude préalable est donc importante pour ne pas acheter un bien trop cher )
4. connaissance juridique : il est rare que les vendeurs  soient informés de toutes les lois en vigueur
5. le vendeur est il réellement le vendeur.
6. pas de conseils
7. vices-cachés ou non ?

Pour acheter sa maison , plusieurs solutions s ‘offrent  à vous :

• L’achat de particuliers  à particuliers
• L’achat par agence immobilière.

Chacune de ces solutions présentent des avantages et des inconvénients,  il faut donc avant de se lancer bien mettre en place son projet et suivre une logique.

La première action est de fixer son budget : avec ou sans emprunt…   Cette étape primordiale vous facilitera  par la suite l’étude du marché immobilier local et vous évitera des déceptions en choisissant un bien qui vous plait mais qui ne sera pas financé par un organisme bancaire.

Une fois que vous avez fixé votre fourchette d’achat, vous pouvez étudier le marché.  Aujourd’hui, grâce au développement d’internet vous avez accès au maximum de médias et sites internet diffusant des annonces immobilières.

Sélectionnez les annonces par rapport à votre secteur , questionnez par mail , par téléphone pour avoir un complément d’informations.

La dernière étape de la prospection est bien entendu la visite du bien.

Pour plus de détails , consultez  les  fiches vous présentant les avantages et inconvénients de la vente par agence, vente en directe par particulier.